REIT (Real Estate Investment Trust) y SOCIMI: qué son y cómo invertir desde España

Un REIT (Real Estate Investment Trust) es una sociedad que posee o financia inmuebles que generan rentas y reparte casi todo su beneficio a los accionistas a cambio de no pagar impuesto de sociedades. La SOCIMI es su equivalente español. Desde España puede invertir en ambos comprando acciones en bolsa o mediante ETF y fondos.

Qué es un REIT

El modelo nació en Estados Unidos en 1960 para que un ahorrador pudiera ser dueño de edificios de oficinas, centros comerciales o almacenes sin comprarlos entero. Según Nareit, la asociación del sector, unos 170 millones de estadounidenses tienen REIT a través de sus planes de pensiones y otros vehículos, y los REIT cotizados de EE. UU. superan 1,4 billones de dólares de capitalización.

Para mantener el estatus fiscal, la ley estadounidense exige, entre otros requisitos (resumen de EisnerAmper):

• Al menos el 75 % de los activos en inmuebles, efectivo o deuda pública.
• Al menos el 75 % de los ingresos brutos procedentes de alquileres, intereses hipotecarios o venta de inmuebles.
• Repartir como mínimo el 90 % de la base imponible como dividendo.
• Tener al menos 100 accionistas, sin que cinco personas controlen más del 50 %.

Dentro de los REIT hay dos grandes familias. Los equity REIT poseen y alquilan inmuebles: logística, oficinas, viviendas, torres de telecomunicaciones, centros de datos. Los mortgage REIT no tienen edificios; prestan dinero con garantía hipotecaria o compran esa deuda, y viven del diferencial de intereses. Por eso estos últimos son mucho más sensibles a los tipos de interés.

Qué es una SOCIMI y su régimen fiscal

SOCIMI son las siglas de Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Las regula la Ley 11/2009, reformada en 2012 y en 2021. Sus requisitos principales:

• Capital social mínimo de 5 millones de euros.
• Al menos el 80 % del activo en inmuebles urbanos para alquiler, suelos para promover ese tipo de inmuebles o participaciones en otras sociedades con el mismo objeto.
• Al menos el 80 % de las rentas procedentes de alquileres y dividendos de esas participaciones.
• Mantener los inmuebles arrendados un mínimo de tres años.
• Cotizar en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación de la UE o del EEE. En España muchas SOCIMI pequeñas cotizan en BME Growth.

A cambio, tributan al 0 % en el Impuesto sobre Sociedades, con tres obligaciones de reparto: el 100 % de los dividendos que reciban de filiales, al menos el 50 % de las plusvalías por venta de inmuebles (el resto debe reinvertirse en tres años) y al menos el 80 % del resto del beneficio. El acuerdo de reparto debe tomarse en los seis meses siguientes al cierre del ejercicio.

Existen dos gravámenes especiales. Uno del 19 % sobre los dividendos pagados a socios con al menos un 5 % del capital que tributen en su país a menos del 10 %. Otro del 15 % sobre el beneficio no distribuido, en vigor desde 2021.

Sin embargo, este último podría cambiar. El Gobierno ha llevado al Consejo de Ministros una subida del 15 % al 25 % para el beneficio no repartido procedente del alquiler de vivienda, con bonificaciones del 50 % o del 100 % para las SOCIMI centradas en vivienda asequible (Estrategias de Inversión). A septiembre de 2026 la medida seguía en tramitación, sin entrar en vigor. Afectaría sobre todo a SOCIMI residenciales; Merlin y Colonial, centradas en oficinas, logística y comercio, quedarían en principio fuera de ese tramo.

REIT vs SOCIMI: tabla comparativa

Un matiz sobre los REIT no cotizados de EE. UU.: no tienen precio diario y rescatar la inversión puede ser difícil. Para un inversor minorista español, en la práctica, la vía son los REIT cotizados.

Ejemplos de SOCIMI españolas

Merlin Properties

Es la mayor SOCIMI española por valor de cartera y cotiza en el Ibex 35. Cerró el primer semestre de 2026 con un valor bruto de activos (GAV) de 13.508 millones de euros y un beneficio neto de 579 millones, un 12,9 % más que un año antes, según los resultados publicados. Tiene oficinas, logística, centros comerciales y un negocio creciente de centros de datos, que explicó en torno al 80 % de la revalorización del semestre.

Inmobiliaria Colonial

Especializada en oficinas prime en Madrid, Barcelona y París (a través de su filial francesa SFL). Su cartera superaba los 12.000 millones de euros a junio de 2026, un 3,4 % más en términos comparables, con un beneficio recurrente de 111 millones en el semestre (idealista/news).

Además de estas dos, BME Growth lista decenas de SOCIMI pequeñas, muchas con poca liquidez: puede pasar días sin cruzarse una sola operación. Por tanto, antes de comprar una, revise el volumen diario de negociación.

Cómo analizar una SOCIMI antes de comprar

Las SOCIMI se valoran con métricas propias del sector, distintas del PER que se usa para otras empresas. Estas son las cuatro que aparecen en cualquier presentación de resultados:

• GAV (valor bruto de los activos). Lo que valen los inmuebles según tasadores independientes. En Merlin eran 13.508 millones a junio de 2026.
• NAV o EPRA NTA por acción. El valor de los activos menos la deuda, dividido entre el número de acciones. Si la acción cotiza por debajo, el mercado aplica un descuento; si cotiza por encima, una prima.
• LTV (loan to value). La deuda neta dividida entre el GAV. Un LTV bajo da margen si los valores de tasación caen; uno alto obliga a vender activos o ampliar capital en un mal momento.
• FFO (funds from operations). El beneficio recurrente de la actividad de alquiler, sin revalorizaciones contables. Merlin generó 180 millones de FFO en el primer semestre de 2026, un 8 % por encima del primer semestre de 2025 (Observatorio Inmobiliario).

La distinción entre beneficio neto y FFO importa, y se entiende con el propio ejemplo de Merlin. El beneficio de 579 millones de Merlin incluye la revalorización de sus activos, que es contable y puede invertirse el año siguiente. El FFO, mucho menor, es lo que sostiene el dividendo.

SOCIMI frente a comprar un piso para alquilar

Ninguna opción gana en todo. Con la SOCIMI usted cambia control por liquidez y diversificación; con el piso asume la gestión y la concentración a cambio de decidir usted cada paso. Ampliamos la comparación con otras vías en inversión inmobiliaria en España 2026.

ETF de REIT para invertir desde España

Comprar un ETF reparte el dinero entre cientos de sociedades inmobiliarias de varios países. Dos ejemplos UCITS disponibles para inversores europeos (datos de justETF, septiembre de 2026):

Ambos concentran en torno a dos tercios de la cartera en Estados Unidos, por lo que también le exponen al dólar. Los ETF estadounidenses más conocidos, como el VNQ de Vanguard, en general no están disponibles para minoristas europeos porque no publican el documento de datos fundamentales (KID) que exige la normativa PRIIPs.

Recuerde, además, que un ETF no se puede traspasar sin tributar, como sí ocurre con los fondos de inversión. Cada venta genera una ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF, según la guía de fiscalidad de fondos de la CNMV. Si busca diferimiento fiscal, existen fondos indexados inmobiliarios traspasables en varias gestoras.

Cómo invertir en REIT y SOCIMI paso a paso

1. Abra cuenta en un bróker o banco registrado en la CNMV. El Fondo de Garantía de Inversiones cubre hasta 100.000 € si la entidad quiebra y no puede devolverle sus valores; no cubre las caídas de cotización.
2. Decida entre acciones sueltas (Merlin, Colonial, Prologis…) o un ETF diversificado. Con menos de 5.000 € suele tener más sentido el ETF.
3. Si compra REIT estadounidenses directamente, firme el formulario W-8BEN en su bróker para que la retención en origen sea del 15 % y no del 30 %.
4. Declare dividendos y plusvalías en la base del ahorro del IRPF: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. La doble imposición internacional se recupera parcialmente en la declaración, con el límite del tipo del convenio.
5. Si sus valores en el extranjero superan 50.000 €, revise la obligación de presentar el modelo 720.

Ventajas y riesgos de los REIT y SOCIMI

La ventaja evidente es el acceso: con el precio de una acción usted participa en carteras de miles de millones gestionadas por profesionales, con liquidez diaria y sin tratar con inquilinos. Además, el reparto obligatorio convierte a estas sociedades en pagadoras regulares de dividendos, por lo que encajan en la estrategia por dividendos que describimos en estrategias de inversión.

El riesgo menos intuitivo es que cotizan como acciones. En 2022, cuando los bancos centrales subieron tipos, los REIT cayeron con fuerza aunque los edificios siguieran alquilados. Por otra parte, al tener que repartir casi todo el beneficio, dependen de la deuda y de ampliaciones de capital para crecer, y ambas se encarecen con tipos altos. Su precio puede alejarse mucho del valor de los activos durante años.

Si prefiere invertir en proyectos concretos en lugar de sociedades cotizadas, revise las plataformas de crowdfunding inmobiliario. Otra forma de exponerse al inmobiliario, con un interés fijo en lugar de dividendos variables, es prestar con garantía inmobiliaria. En Maclear, por ejemplo, muchos préstamos a pymes europeas están respaldados por inmuebles o maquinaria y se invierte desde 50 € por proyecto. Tiene sentido como complemento de una cartera de REIT, con un peso limitado, porque un préstamo a una pyme puede impagarse. Más detalles en qué es el crowdlending y en nuestro listado de crowdlending para pymes.

Capital en riesgo. Las acciones de SOCIMI, los REIT y los ETF inmobiliarios pueden perder valor. Los dividendos pasados no garantizan dividendos futuros. Este contenido es informativo y no constituye asesoramiento financiero.

Preguntas frecuentes sobre REIT y SOCIMI

¿Una SOCIMI es lo mismo que un REIT?

Funcionalmente, sí: ambas son sociedades patrimonialistas exentas del impuesto de sociedades a cambio de repartir dividendos. Cambian los porcentajes (80 % de reparto en la SOCIMI frente al 90 % del REIT) y la SOCIMI está obligada a cotizar.

¿Cuánto dinero necesito para invertir en un REIT?

Lo que cueste una acción o una participación de ETF, a lo que se suma la comisión del bróker. Con compras pequeñas, una comisión fija de varios euros por orden pesa mucho sobre el importe invertido.

¿Cómo tributan en España los dividendos de una SOCIMI?

Como rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro del IRPF. La SOCIMI retiene un 19 % al pagar y la diferencia hasta su tramo (21 %, 23 %, 27 % o 30 %) se liquida en la declaración de la renta.

¿Qué pasa si se aprueba la subida al 25 % para las SOCIMI?

Afectaría al beneficio que las SOCIMI de vivienda no repartan, que hoy tributa al 15 %. Como la ley ya las obliga a distribuir al menos el 80 % de las rentas, el impacto directo sobre el accionista sería limitado; el efecto previsible es que repartan más y reinviertan menos.

¿Qué ETF inmobiliario tiene menos comisiones?

De los dos analizados, el Amundi FTSE EPRA NAREIT Global cobra un 0,24 % anual, frente al 0,59 % del iShares Developed Markets Property Yield. El de Amundi acumula dividendos; el de iShares los paga cada trimestre.