Indemo

A por ello!!! me pongo al lío para lanzarlo lo antes posible!!!

Dale caña al video sobre esto🔥

Buenos días equipo!! Voy a hacer un video sobre esto, ya que creo que son los fundamentos totalmente, ya que Indemo está también centrada en toda la parte de información y formación a los Inversores!

@usuario146686 @usuario186172 Os lo pasaré por si lo queréis incluir en algún sitio y que pueda ser relevante para los inversores de habla hispana

El ejemplo de @usuario427908 me encanta....además usaré todos los casos que puede haber (este caso el precio de venta era superior a la deuda...pero no siempre tiene que ser así), cubriré los otros 2 de los 3 casos.

También daré algunas píldoras sobre la parte Legal en España, resumidas en:

Contexto legal en España (muy resumido)
En una ejecución hipotecaria en España:

1)El acreedor cobra primero la deuda completa, aunque haya comprado la deuda con descuento.
2)Después se pagan costas y gastos, si los hubiera.
3)El sobrante va al deudor.
4)Si la venta es inferior a la deuda, el deudor sigue debiendo la diferencia

Encima en fase de oposición!

Con estos ratios en fase 10 para adelante si podría ser interesante

No se sabe J, pon entre 6 meses o menos si se llega a algún acuerdo o 12/18 meses...cada caso es único compañero!

Los bancos se están poniendo duros para soltar la deuda😅
Vaya PTD estos dos últimos proyectos🔥

Buenas, cuanto tiempo tarda en liquidarse aproximadamente algo que esta en proceso 10 para subasta de media?

Hola chicos 👋

🚨 ¡Nueva deuda disponible en la plataforma!

Ya está disponible R269 – Apartamento en Barcelona 🇪🇸, una nueva oportunidad respaldada por un activo inmobiliario en Polinyà, Barcelona.

🏠 Apartamento de 98 m²
💰 Precio de la deuda: 135.800 €
🏦 Deuda total: 166.688 €
🏠 Valor de tasación: 227.121 €
📊 PTD: 81,5 %
📈 PTV: 59,8 %
💎 18,5 % de descuento sobre el valor recuperable
⚖️ Fase 6 – Presentación de oposición

El inmueble presenta un perfil de garantía limpio y comercializable, con un valor de tasación que respalda una posible recuperación mediante la venta.

👉 Más información sobre R269:
Ver la nueva oportunidad

Hola @usuario326039, te contesto en breve! 👀

Al banco

La vivienda con deuda en Indemo ¿Se la compran al propietario o directamente al banco?

Seguramente.
Cuando tenga un rato miro este tema, siempre es bueno tener algo más sabiduría en la mochila

Yo entiendo que una cosa es la deuda, y otra la propiedad del inmueble.
Cuando hubo la caida de precios en crisis inmobiliaria, los bancos se quedaban los pisos y le seguian reclamando al deudor el resto del dinero porque el nuevo valor del piso era mas bajo y no cubría la deuda, que es lo que hay que cubrir si o si y es lo que reclama el banco (la deuda, no el inmueble).
Si alguien debe 200k, no te puedes apropiar de 300k. Solo puedes reclamarle los 200k mas las costas para recuperarlos.

Hola @usuario427908, hice una consulta rápida a Gemini sobre la ejecución hipotecaria y me dijo lo que copié.
Igual no plantee bien la consulta.

Como siempre he entendido que si te subastan la casa o un bien lo pierdes todo como deudor moroso, lo di por bueno.
O igual este tipo de deuda en Indemo va diferente.
Ya vemos que hay muchas causaculistas en calcular la posible rentabilidad.

Por eso pedi a Daria que nos defina

No se que IA usaste aquí ni como preguntaste el tema.
Yo usé gemini y este prompt:

Precio inmueble 300000€
Deuda 200000€
Indemo compra la deuda por 165000€
Suponiendo que no hay acuerdo y se vende el inmueble por 300000€, que parte recibe indemo y que parte el deudor

Tomando los datos de tu ejemplo y aplicando el funcionamiento legal de una ejecución hipotecaria, la distribución exacta de los 300.000 € obtenidos por la venta del inmueble es la siguiente:
### 1. ¿Qué parte recibe Indemo (el inversor / originador)?
Indemo recibe un total de 200.000 € (más los posibles intereses de demora y costas procesales acumuladas que dicte el juez).
* Explicación: Aunque la deuda se compró con descuento por 165.000 €, el fondo adquiere el derecho de cobro por su valor nominal integro de 200.000 €. Por tanto, recupera la deuda principal completa.
* El beneficio: Los inversores de Indemo obtienen su rentabilidad gracias a que invirtieron 165.000 € para comprar un activo que finalmente ha devuelto 200.000 € de principal (generando un beneficio bruto por la diferencia, al que se le suman los intereses acumulados según las condiciones de la nota).
### 2. ¿Qué parte recibe el deudor?
El deudor recibe los 100.000 € restantes (el remanente).
* Explicación: Una vez que la hipoteca y los costes judiciales quedan completamente pagados con los primeros 200.000 €, la carga que pesaba sobre el inmueble se extingue. Al haberse vendido por encima de la deuda (por 300.000 €), la ley establece que la diferencia pertenece al propietario original de la vivienda.
### Resumen del reparto de los 300.000 €:
* Indemo / Inversores: 200.000 € *(Cubre la deuda reclamada y genera el beneficio del descuento).*
* Deudor / Propietario: 100.000 € *(El sobrante de la venta una vez saldada la hipoteca).*

Hola Daría!! Nos puedes aclarar este tema?
Puse la info que busque por internet pero no me salió los mismos, que no se cuál es.
Es más que interesante para todos.
Gracias

No me afecta pues no soy deudor, pero no está de más saberlo 😅

Daría, entonces esta info que puse un poco más arriba no es la correcta?
Para aclararme, que me pierdo !!

Muy bien explicado 🔥🔥🔥🔥

Tambien puede darse el remoto y extraño caso que indemo se la adjudique en subasta por mas del valor de la deuda, porque quiera pujar mas que un tercero, el extra va al deudor

Chic@s aqui responde muchas dudas.

Cada viernes artículos nuevos

Puede pasar, pero es raro que pujen por encima de la deuda, parece. Suele estar al limite o un poco por debajo

En este último y remoto caso si podría pillar algo.

Por curiosidad, indagado para nuestra info:
El deudor queda completamente fuera y no cobra nada de la venta posterior.
Pierde la propiedad: En cuanto el juez adjudica la casa a Indemo, el deudor deja de ser el dueño y pierde todo derecho sobre ella.

Plusvalía para Indemo e inversores: Si Indemo se queda la casa por el valor de la deuda y luego la vende más cara en el mercado libre, el beneficio es 100% para cubrir tu capital, tus intereses y el margen de la plataforma. El deudor recibe 0 €.

Única excepción (En el juzgado): El deudor solo ve dinero si en la subasta pública un tercero puja por un precio superior a toda la deuda acumulada + costas. Ese sobrante se lo queda el deudor.

No es inmobiliario, es deuda con garantía inmobiliaria

El deudor siempre está como parte de la compraventa. Indemo no tiene la casa, tiene la deuda sobre la casa. Así lo entiendo yo.

Me refiero si llega al final del proceso

Si pierde la vivienda al subastarse y que se la adjudica Indemo, que la había comprado previamente a la banca, igualmente el deudor cobra algo?
La vivienda ya no está a su nombre.
Igual funciona diferente un proceso así. No lo tengo presente

Muchas gracias

Es largo de explicar, pero resumido: el banco quiere cobrar toda la deuda pero odia gestionarla. Prefiere perder dinero y que la gestione Indemo. Indemo compra con descuento y le ofrece al deudor parte de ese descuento. El deudor puede o no aceptar ese descuento. Si acepta, indemo gana y el deudor también. Si no acepta, vamos a la venta: la parte de deuda es para indemo, y la parte restante va al deudor.
Ejemplo:
Valor 300
Deuda 200
Compra indemo 165
-Hay acuerdo por 185: 20 para indemo y 15 se ahorra el deudor, y resolución rápida (acuerdo).
-No hay acuerdo: venta por 300, deudor recibe 100, indemo recibe 35 extras (total 200). Resolución mas lenta.

Por eso el ptd es importante. Limita el beneficio.
Esto es resumen básico totalmente. El tiempo afecta a todo: vivienda sube, deuda sube, costes gestiones, etc...

Creo que en teoria si, pero en la practica es lo que tu dices 👍

El segundo caso, la vivienda ya no es suya porque ya la tiene adjudicada Indemo para venderla a mercado.

No es su negocio. No quieren estas complicaciones

En un paso 10, lo normal sería que en 6/12 meses estuviera a la venta.
Si no se llega a un acuerdo antes, claro

En el segundo creo que tambien, despues de pagar a todos tus acreedores

Demasiado facil no???

Lo q no entiendo es q si es tan claro y sencillo porque vende el banco la deuda a indemo

Lo normal sería que la venda por algo más de 200.000 a quien sea.
En ambos casos pierde la casa pero en el primero se queda en el bolsillo la diferencia

Es que me parece raro que hayas llegado a la fase 10 sin liquidar tu deuda y justo en la etapa de subasta de repente te caiga una herencia...que puede ser, pero no lo veo claro
Si la subasta se finaliza en 12/18 meses es buen negocio