Calculadora de rentabilidad de un piso en alquiler
Introduzca el precio del piso, el alquiler y los gastos anuales. La calculadora devuelve la rentabilidad bruta, la neta (después de gastos y meses sin inquilino) y, si compra con hipoteca, la rentabilidad sobre el dinero que pone de su bolsillo.
Antes de IRPF. El flujo de caja resta la cuota completa (capital + intereses).
Cálculo orientativo en su navegador · No guardamos los datos · No es asesoramiento financiero
Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler
Rentabilidad bruta = alquiler anual ÷ precio de compra × 100. Sirve para comparar anuncios rápido, pero no descuenta nada.
Rentabilidad neta = (alquiler anual cobrado − gastos anuales) ÷ inversión total × 100. La inversión total suma el precio, los impuestos de compra (ITP en vivienda usada, IVA y AJD en obra nueva), notaría, registro, gestoría y la reforma. Los gastos anuales incluyen IBI, comunidad, seguro de hogar e impago, mantenimiento y la tasa de basuras.
Rentabilidad sobre fondos propios (cash-on-cash) = flujo de caja anual después de la cuota hipotecaria ÷ dinero aportado (entrada + gastos + reforma). Es la cifra que refleja el efecto del apalancamiento.
Qué rentabilidad es buena en España
En las capitales grandes la rentabilidad bruta del alquiler residencial suele moverse entre el 4 % y el 6 %, y en ciudades medianas puede superar el 7 %. Tras gastos y vacío, la neta queda habitualmente 1,5–2,5 puntos por debajo. Antes de comprar, compare esa neta con alternativas sin gestión: SOCIMI y REIT, crowdfunding inmobiliario o préstamos a empresas con garantía inmobiliaria como los de Maclear, con rentabilidades anunciadas de hasta el 15,6 % anual.
El cálculo no incluye el IRPF: los rendimientos del alquiler de vivienda habitual pueden aplicar una reducción del 50 % al 90 % según el caso (Ley 12/2023). Consulte a un asesor fiscal para su situación concreta.
Preguntas frecuentes.
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un alquiler?
Se multiplica el alquiler mensual por 12, se divide entre el precio de compra y se multiplica por 100. Un piso de 150.000 € alquilado por 750 € al mes tiene una rentabilidad bruta del 6 %.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La bruta sólo compara alquiler y precio. La neta resta los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento), descuenta los meses sin inquilino y divide entre la inversión total, incluidos impuestos de compra y reforma. En un piso típico, la neta queda 1,5–2,5 puntos por debajo de la bruta.
¿Qué gastos de compra hay que sumar?
En vivienda usada, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma), más notaría, registro y gestoría (en torno a 1.500–3.000 €). En obra nueva, IVA del 10 % y Actos Jurídicos Documentados. Con hipoteca, la tasación.
¿Cuántos meses de vacío conviene suponer?
Para alquiler de larga duración, un mes al año es una hipótesis prudente: cubre el cambio de inquilino, pequeñas reparaciones y algún retraso. En alquiler de temporada conviene subir a dos o tres meses.
¿Cómo afecta la hipoteca a la rentabilidad?
Si el tipo de la hipoteca es inferior a la rentabilidad neta del piso, el apalancamiento aumenta la rentabilidad sobre el dinero aportado. Si es superior, la reduce. La calculadora muestra la cuota mensual y el flujo de caja después de pagarla.
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