Crowdlending inmobiliario: cómo funciona y mejores plataformas en 2026
Cómo funciona el crowdlending inmobiliario, en qué se diferencia del crowdfunding inmobiliario, qué exige la CNMV con el Reglamento ECSP y qué ofrecen Urbanitae, CivisLend, Crowpire (antes Housers), Brickstarter, EstateGuru, InRento, Profitus e Indemo.
El crowdlending inmobiliario consiste en prestar dinero, junto a cientos de inversores, a un promotor o propietario que compra, reforma o construye un inmueble. El préstamo suele estar garantizado con hipoteca y paga un interés fijo.
En España lo ofrecen plataformas supervisadas por la CNMV, como Urbanitae o CivisLend, desde 250–500 €. También operan aquí plataformas europeas con licencia comunitaria.
Crowdlending inmobiliario y crowdfunding inmobiliario: la diferencia
Las dos expresiones se usan como si fueran lo mismo, y en la práctica muchas plataformas ofrecen ambas cosas. La diferencia está en lo que usted recibe a cambio del dinero.
| Crowdlending inmobiliario (deuda) | Crowdfunding inmobiliario (equity) | |
|---|---|---|
| Qué compra el inversor | Un derecho de crédito frente al promotor | Una participación en la sociedad dueña del proyecto |
| Cómo gana dinero | Interés pactado, fijo | Plusvalía de la venta o rentas del alquiler, variables |
| Garantía habitual | Hipoteca sobre el inmueble | Ninguna: el inversor es socio |
| Plazo típico | 6–18 meses | 12–36 meses o más |
| Fiscalidad en España | Rendimiento del capital mobiliario | Ganancia patrimonial o dividendo |
Urbanitae, por ejemplo, separa sus proyectos en tres tipos: préstamo (6 a 18 meses, con garantía hipotecaria), plusvalía (12 a 36 meses, como socio) y rentas (tres años o más). Este artículo se centra en la parte de deuda. Para el resto, vea las mejores plataformas de crowdfunding inmobiliario y la guía de tipos de crowdfunding.
Cómo funciona una operación de crowdlending inmobiliario
Un promotor necesita 1,2 millones de euros para terminar una promoción de viviendas. El banco le financia una parte y la plataforma publica el resto como préstamo a 12 meses al 10 %, con hipoteca de primer rango sobre el solar y la obra. La plataforma encarga una tasación, calcula el LTV (la proporción entre préstamo y valor de la garantía) y publica la ficha con planos, licencias y calendario.
Los inversores aportan desde el mínimo de la plataforma hasta cubrir el importe. Si el proyecto no se completa, el dinero vuelve. Si se completa, el promotor paga intereses (mensuales, trimestrales o todo al vencimiento) y devuelve el capital cuando vende las viviendas o refinancia.
El guion se rompe con más frecuencia de lo que sugieren los folletos. Las ventas se retrasan, las licencias tardan, el coste de la obra sube. Entonces el promotor pide una prórroga, que suele venir con intereses de demora a favor del inversor. Si no paga, la plataforma ejecuta la hipoteca, un proceso que en España puede llevar más de un año. Por eso el plazo anunciado es el mínimo realista, y el máximo queda abierto.
Regulación: la CNMV y el Reglamento europeo ECSP
Desde noviembre de 2023, las plataformas de financiación participativa de la UE funcionan bajo el Reglamento (UE) 2020/1503, conocido como ECSP. En España lo aplica la CNMV y lo complementa la Ley 18/2022, que sustituyó el antiguo régimen de plataformas de financiación participativa (PFP) de la Ley 5/2015. Las plataformas autorizadas se llaman ahora proveedores de servicios de financiación participativa (PSFP).
Lo que el ECSP establece, en concreto:
- Un límite de 5 millones de euros por promotor en un periodo de 12 meses.
- Un documento de datos fundamentales (KIIS) para cada proyecto, con riesgos y costes.
- Para inversores no sofisticados, un test de conocimientos previo, una simulación de su capacidad de soportar pérdidas y un aviso cuando inviertan más de 1.000 € o del 5 % de su patrimonio en un solo proyecto.
- Un periodo de reflexión de 4 días naturales, durante el que puede retirar la oferta de inversión sin penalización.
- Pasaporte europeo: una plataforma autorizada en Lituania o Estonia puede operar en España notificándolo.
Para comprobar una plataforma, la CNMV mantiene dos listados: el de proveedores españoles (27 inscritos en septiembre de 2026) y el de proveedores europeos que prestan servicios en España. La autorización obliga a la plataforma a cumplir normas de conducta e información. El riesgo de los proyectos sigue siendo suyo.
Plataformas españolas de crowdlending inmobiliario
| Plataforma | Supervisión | Mínimo | Productos | Dato publicado |
|---|---|---|---|---|
| Urbanitae | CNMV, PSFP n.º 4 | 500 € | Préstamo, plusvalía, rentas | +690 M€ invertidos, +250 M€ devueltos, TIR media +11,7 % |
| CivisLend | CNMV, PSFP n.º 8 | 250 € | Préstamos a promotores | Rentabilidad media del 11,08 % en 2025 |
| Crowpire (antes Housers) | CNMV, figura como Crowpire, S.L., n.º 13 | — | Préstamos con hipoteca | 456 proyectos, cerca de 150 M€ financiados, más de 72 M€ devueltos |
| Brickstarter | No figura en el registro de PSFP de la CNMV | 50 € | Apartamentos turísticos | 5 % anual mientras el inmueble no está en explotación |
Urbanitae
Es la plataforma más grande del sector en España: más de 690 millones de euros invertidos y más de 300 proyectos, según su web, y afirma canalizar seis de cada diez euros del crowdfunding inmobiliario español. Fue de las primeras en obtener la autorización PSFP (diciembre de 2022). El mínimo de 500 € limita la diversificación con carteras pequeñas: con 5.000 € se entra en diez proyectos como mucho. Tiene reseña completa en Urbanitae opiniones y una comparación directa en Urbanitae vs CivisLend.
CivisLend
Especializada en préstamos a promotores de vivienda, casi siempre con hipoteca de primer rango. Opera desde 2017 (primero como PFP) y se inscribió como PSFP con el número 8 en octubre de 2023. Con un mínimo de 250 €, permite repartir mejor una cartera modesta que Urbanitae. Su web cifra en un 11,08 % la rentabilidad media que obtuvieron sus inversores en 2025.
Housers, ahora Crowpire
Housers fue durante años la plataforma inmobiliaria más conocida en España. Se ha reconvertido en Crowpire, con un nuevo director general, Juan Guruceta, y 4 millones de euros de capital nuevo (15 millones acumulados), según El Español (febrero de 2026). La nueva etapa promete garantía hipotecaria de primer rango en todos los proyectos y una tasación externa del riesgo.
El historial pesa. La CNMV la sancionó con 215.000 € en 2019 y con 130.000 € en 2021 por vulnerar la neutralidad frente a promotores vinculados, y hay inversores con capital retenido en proyectos antiguos que acumulan años de retraso. Antes de invertir, revise la situación de los proyectos heredados y lea nuestra ficha de Housers.
Brickstarter
Financia la compra y reforma de apartamentos turísticos y de media estancia, desde 50 €. Paga un interés fijo durante la compra y la reforma, y después una parte variable ligada a la explotación. No aparece en el listado de proveedores de la CNMV, así que no le aplican las protecciones del ECSP. Los ingresos dependen de la ocupación turística y de la normativa de alquiler turístico, que cambia según la comunidad y el ayuntamiento. Más detalle en la ficha de Brickstarter.
Plataformas europeas disponibles para inversores españoles
| Plataforma | País y supervisión | Mínimo | Qué financia | Dato publicado |
|---|---|---|---|---|
| EstateGuru | Estonia, ECSP (Finantsinspektsioon); notificada a la CNMV en 2023 | 50 € | Préstamos con hipoteca en 8 países | 952 M€ prestados, 744 M€ devueltos (junio de 2026) |
| InRento | Lituania, ECSP (Banco de Lituania); notificada a la CNMV en 2026 | 500 € | Inmuebles en alquiler con hipoteca de primer rango | 127,78 M€ invertidos, 11,56 % medio |
| Profitus | Lituania, ECSP (Banco de Lituania, licencia LB002224) | 100 € | Préstamos inmobiliarios y a empresas | Más de 273 M€ financiados |
| Indemo | Letonia, empresa de inversión (Latvijas Banka) | 10 € | Hipotecas impagadas españolas compradas con descuento | 38,2 M€ financiados, más de 24.000 inversores |
EstateGuru
Con casi mil millones prestados, es una de las mayores del continente, y también el mejor ejemplo de lo que pasa cuando el mercado inmobiliario se da la vuelta. Su propia actualización de recobros de 2026 reconoce pérdidas de capital en la cartera alemana, mientras que en España cerró sin pérdidas de capital. En doce años ha recuperado 70 millones de euros de principal, 6,3 millones en el primer semestre de 2026. Los préstamos bálticos concedidos desde 2023 (275 millones) están devueltos o al corriente en un 97 %.
InRento y Profitus
Las dos son lituanas, con licencia ECSP del Banco de Lituania. InRento financia proyectos urbanos, desde viviendas hasta hoteles y oficinas, con hipoteca de primer rango, e informa de 139 proyectos financiados sin ningún impago. Profitus, fundada en 2017, combina préstamos inmobiliarios y a empresas en los países bálticos y en España. Las dos tienen menos historial en ciclos bajistas que EstateGuru, lo que hace que sus buenos datos sean todavía difíciles de comparar.
Indemo
Tiene un modelo distinto. Compra a bancos hipotecas españolas impagadas, por debajo de su valor nominal, y los inversores ganan cuando el servicer recupera la deuda o vende la vivienda. Anuncia rentabilidades elevadas y a cambio los plazos son difíciles de prever, porque dependen de procesos judiciales. Al ser empresa de inversión, está en el sistema letón de indemnización de inversores (hasta 20.000 €), que cubre la incapacidad de la entidad para devolver activos. Las pérdidas de la inversión quedan fuera.
Maclear: préstamos a empresas con garantía inmobiliaria
Maclear no es una plataforma inmobiliaria pura. Es una plataforma suiza de crowdlending P2B que financia a pymes europeas, y muchos de sus préstamos están garantizados con inmuebles o maquinaria. Para quien busca el colchón de una garantía real sin depender del ciclo de la promoción residencial, es una alternativa a considerar.
Sus datos a 23 de septiembre de 2026: más de 154,2 millones de euros financiados, 55,2 millones devueltos y 55.331 inversores. Anuncia hasta un 15,6 % anual, con mínimo de 50 € por proyecto y, en la mayoría de préstamos, cuotas mensuales de capital e intereses, más ágiles que el pago único al vencimiento típico de la promoción. Cada proyecto pasa una due diligence en varias etapas con visitas in situ y recibe una calificación de AAA a D; se publica tras la firma del IPAC (Investment Project Approval Contract).
La empresa, fundada en 2019 y activa como plataforma P2P desde 2023, está supervisada a través del OAR suizo PolyReg Services GmbH, con cumplimiento AML y RGPD, y guarda los fondos de los inversores en cuentas escrow. Un Fondo de Provisión, financiado con una comisión del 2 %, cubre los intereses durante retrasos temporales; a partir de 60 días de impago se inicia el recobro, que puede incluir la ejecución de la garantía. Registra un único impago, ya resuelto, y ningún préstamo con retraso. Tiene mercado secundario (2 millones de euros negociados en julio de 2026).
Riesgos del crowdlending inmobiliario
- Retrasos. El riesgo más frecuente. Un préstamo a 12 meses que se alarga a 24 reduce la rentabilidad anual real y bloquea el dinero.
- Tasaciones optimistas. Un LTV del 60 % solo protege si la tasación es realista y el inmueble se puede vender a ese precio en una ejecución.
- Ejecución lenta. Una ejecución hipotecaria en España suele tardar más de un año, con costes judiciales que se descuentan de lo recuperado.
- Concentración. Con mínimos de 500 €, es fácil tener media cartera en tres promociones del mismo promotor.
- Riesgo de plataforma. Sanciones, cambios de propiedad o problemas de gestión afectan a toda la cartera, como muestra el caso de Housers.
Más contexto en riesgos del crowdlending. Si compara con comprar un piso para alquilar, la calculadora de rentabilidad del alquiler le da la cifra neta de esa alternativa.
Fiscalidad del crowdlending inmobiliario en España
Los intereses de un préstamo tributan como rendimientos del capital mobiliario en la base del ahorro del IRPF: en 2026, un 19 % hasta 6.000 €, un 21 % hasta 50.000 €, un 23 % hasta 200.000 €, un 27 % hasta 300.000 € y un 30 % a partir de ahí. Las plataformas españolas practican retención; en las extranjeras usted declara los intereses sin retención previa. Si invierte como socio (equity), el beneficio de la venta es ganancia patrimonial y tributa en la misma escala. Tiene el detalle en crowdlending en España: regulación e impuestos.
Cómo elegir plataforma de crowdlending inmobiliario
- Compruebe la licencia en los listados de la CNMV o del supervisor del país de origen.
- Busque estadísticas de retrasos, impagos y recuperaciones. Una plataforma que solo publica rentabilidad media esconde la mitad del dato.
- Mire el LTV y el rango de la hipoteca de cada proyecto: primer rango y LTV por debajo del 65–70 % es una referencia prudente.
- Calcule cuántos proyectos puede financiar con su capital y el mínimo de la plataforma.
- Combine modelos: una parte en promoción residencial, otra en préstamos con rentas y, si le interesa la garantía real fuera del ladrillo puro, en préstamos P2B como los de Maclear.
Puede ver todas las opciones filtradas en plataformas de crowdfunding inmobiliario o empezar por la guía general de P2P lending.
Capital en riesgo. Invertir en crowdlending inmobiliario puede suponer la pérdida total o parcial del capital y el dinero puede quedar inmovilizado más tiempo del previsto. Las rentabilidades pasadas no garantizan resultados futuros.
Preguntas frecuentes sobre crowdlending inmobiliario
¿Qué plataforma de crowdfunding inmobiliario es la más grande de España?
Urbanitae, que supera los 690 millones de euros captados y los 300 proyectos, según sus propios datos. Está autorizada por la CNMV con el número 4.
¿Sigue funcionando Housers?
Sí, con otro nombre. Desde finales de 2025 opera como Crowpire, inscrita en la CNMV como Crowpire, S.L. Los proyectos antiguos de Housers siguen su curso, algunos con retrasos importantes, así que revise su estado antes de sumar dinero nuevo.
¿Cuánto se puede ganar con el crowdlending inmobiliario?
Las plataformas españolas publican rentabilidades medias en torno al 10–12 % anual (11,08 % CivisLend en 2025; TIR media superior al 11,7 % en Urbanitae). Tras retrasos e impuestos, la cifra neta suele quedar por debajo. Una estimación realista para su cartera exige descontar al menos el IRPF (19–30 %) y algún proyecto que se alargue.
¿Es mejor invertir en una plataforma española o en una europea?
Las españolas tienen proyectos que usted puede visitar, retención fiscal automática y reclamaciones ante la CNMV. Las europeas con ECSP ofrecen mínimos más bajos y diversificación geográfica. Mucha gente combina ambas.
¿Qué pasa si el promotor no devuelve el préstamo?
La plataforma negocia una prórroga o ejecuta la hipoteca en nombre de los inversores. Lo recuperado, menos costes, se reparte en proporción a lo invertido. El proceso puede durar uno o varios años.
¿Maclear es una plataforma de crowdlending inmobiliario?
No exactamente: financia pymes (modelo P2B), pero muchos préstamos cuentan con garantía inmobiliaria o de maquinaria. Encaja como complemento de una cartera inmobiliaria, con mínimo de 50 € y cuotas mensuales en la mayoría de proyectos.